Importacia del Diseño en el éxito de un hotel.

por Tanya Peláez Ramírez. Publicado en Alta Hotelería. Septiembre 2017.

Al momento de querer aventurarse en el negocio hotelero y tener la idea de construir un hotel, hay ciertos factores muy importantes que ningún inversionista debe pasar por alto para ayudar a que el proyecto se desarrolle correctamente y las ganancias a largo plazo sean las esperadas.

El Estudio de Mercado

Depende del estatus del mercado y de la indicación del inversionista. Juan Díaz de Sandi, experto en hotelería y turismo y Presidente de Díaz de Sandi Consultores, platicó con A.H. de la importancia de contar con un estudio de mercado para poder diseñar un proyecto hotelero.

Cuando el inversionista desea construir un hotel, regularmente se acerca con una franquicia que lo remitirá a una consultora para realizar el estudio de mercado correspondiente.

"Muchas veces el inversionista llega ya con la ubicación donde lo quiere levantar, y lo primero que se hace es validar que efectivamente se trate de un lugar adecuado para la construcción de un hotel analizando la oferta y la demanda para saber quién asiste a la zona, a qué y por cuánto tiempo" dice Díaz de Sandi. A esto se le llama tendencia y con base en ella se deduce si conviene que sea un hotel boutique, un hotel de convenciones, etc. "Aquí es de donde se saca el soporte para justificar la inversión y establecer los rangos de precio que el hotel cobrará por habitación por noche''.

Agregó que otro parámetro para medir la productividad de un hotel es la tarifa efectiva o la ocupación ya que en este negocio la recuperación de la inversión se lleva a cabo en un promedio de 10 años aproximadamente.

Para cuestiones arquitectónicas y de diseño de interiores se le preguntó

a los arquitectos Juan Ruiz­Velasco Peral y Rafael Enriquez Lara del despacho RuizVelasco & Enriquez y ellos nos hablaron de la importancia de tener el estudio de mercado porque éste es el que determina los lineamientos de qué tipo de hotel es el que se quiere construir, cuántas habitaciones requiere para que sea un buen negocio y si existe un mercado potencial.

El Plan de Negocios

Juan Díaz de Sandi asegura que un plan de negocios debe justificar el cómo se va a solventar la inversión, es decir,de dónde provienen los recursos. Debe decir el qué, quién, cuándo y cómo se va a hacer. Debe contener una proyección de aproximadamente ocho a diez años con el porcentaje de ocupación, es decir, con la tarifa promedio a valor actual, y para hacer esto se cuenta con herramientas como la misma franquicia y la operadora para ejecutar el día a día del plan de negocios en conjunto.

Tanto el estudio de mercado como el plan de negocios son importantes porque a partir de ellos la franquicia da "luz verde" para proceder con el proyecto. Considera muy importante trabajar con dinero de terceros, es decir, del banco o de algún prestamista, en vez de recursos propios, aunque se cuenten con ellos, ya que es más rentable trabajar con dinero de terceros.

Cuando no se trata de un hotel de franquicia, también se maneja estudio de mercado y plan de negocios, con la diferencia de que se destaca que se trata de un negocio independiente. Y el mercado es el que decide el futuro del hotel porque es quién decide cuánto va a comprar y por cuánto tiempo. El éxito lo determina el plan de negocios en sí mismo.

¿Cómo se desarrolla el diseño de un hotel?

En palabras de Juan RuizVelasco el diseño hotelero" es una especialidad de la arquitectura y del diseño de interiores que tiene como objetivo crear y proyectar hoteles. Se enfoca en la funcionalidad, la creación de espacios sobresalientes, otorgar un look & feel de acuerdo al tipo de huésped y la correcta ejecución de los presupuestos; tiene como objetivo el incremento de hospedaje''.

En la primera etapa de un proyecto hotelero se toma en cuenta la investigación de las normas urbanas aplicables del terreno donde se piensa desarrollar el hotel, los permisos correspondientes para aplicar esas normas (cuántos niveles, el tipo de terreno, uso de suelo, área libre, restricciones).

La relación de los arquitectos con una franquicia al momento de diseñar un proyecto hotelero busca ser una alianza, desde el proyecto arquitectónico, hasta el diseño de interiores. Rafael Enriquez considera que el proyecto arquitectónico es una herramienta importante que permite planear mejor la inversión, para que se cumplan los estándares de la marca, y que debe estar apegado al presupuesto del cliente. Por lo mismo,se realizan presentaciones y revisiones con los involucrados para llegar a acuerdos de esté­tica, funcionalidad y de presupuesto.

Este proyecto consta de cuatro etapas: Diseño Conceptual, Diseño Esquemático, Desarrollo del Diseño y el Proyecto Ejecutivo.

¿Se respetan los lineamientos de la Franquicia al momento de diseñar el hotel?

Juan Díaz de Sandi afirma que la franquicia es de mucha ayuda porque ya cuenta con toda la experiencia y tienen estándares y proveedores calificados para surtir al hotel de todos los materiales necesarios sin salirse del pre­supuesto. "Si el diseño ya está listo para construirse, pero se sale del presupuesto sí es posible ajustarlo si se desea que realmente sea un negocio provechoso evitando caer en errores que pueden tener costos más altos como el permitir que se involucren demasiadas opiniones en el diseño, la decoración y la compra de materiales. Lo ideal es contar con personas expertas en cada ámbito para evitar pérdidas de dinero, de tiempo, y desajustes en el plan de negocios" afirmó.

La Tropicalización

Siempre hay flexibilidad dela cadena hotelera en ciertos aspectos. RuizVelasco y Enríquez aseguran desde su experiencia que no siempre se pueden apegar al 100% a los estándares de una franquicia porque la marca, si viene de E.U., debe ajustarse a los usos y costumbres, al mercado mexicano,materiales disponibles. Aquí entra lo que se llama "Tropicalización" que implica ajustes necesarios al proyecto para adaptarlo al sitio, al mercado local objetivo. "No todos los materiales que te pide la cadena están disponibles en México''. Para evitar salirse del presupuesto, ellos crean un proyecto con materiales, de equipamiento y de sistemas constructivos con base en los requerimientos de la cadena y del presupuesto del cliente, y entonces hacen una propuesta de arquitectura y diseño de interiores.

Juan Díaz de Sandi comparte el punto de vista de los arquitectos RuizVelasco y Enriquez al decir que la franquicia debe poder tropicalizar los espacios y la operatividad de los hoteles, porque no es el mismo dar servicio en E.U. que en México. Recomienda investigar a los hoteles de la franquicia con la que se va a hacer la inversión para conocer las prácticas y políticas que se manejan al interior y en cada servicio y para saber qué les hizo falta cuando comenzaron a operar y qué tuvieron que improvisar.

¿Cómo evitar salirse del Plan de Negocios?

Puede suceder que al momento de diseñar un hotel la visión arquitectónica o la del inversionista se salgan de cuadro,pero siempre es importante cuidar que los materiales a utilizar sean aptos para un hotel: de poco mantenimiento, de uso rudo, y que cumpla estandares de calidad y seguridad. Y cuando se define la inversión del negocio, hay que ser muy estricto en el control de los recursos y fijar un tope desde el ensamble del proyecto respecto a la construcción, materiales, y equipamiento. Tanto el inversionista como el arquitecto y la franquicia pueden opinar dentro del proyecto cuidando que sea operable además de estético.

Juan RuizVelasco y Rafael Enriquez mencionaron que al momento de seleccionar materiales, lo que toman en cuenta para equipar un hotel es la durabilidad, el fácil mantenimiento, que los materiales de equipamiento sean seguros y que tengan un aspecto atractivo para el huésped.

Sin duda es posible adecuar un diseño al presupuesto, "un buen diseño no tiene por qué ser costoso" dijo Rafael Enriquez resaltando que "muchos clientes buscan diseñadores y arquitectos en otros lugares pero lo cierto es que existen muy buenos arquitectos en México''. Destacó que un buen diseño hotelero debe contemplar la estética, la funcionalidad y la operatividad; debe estar perfectamente orientado al tipo de huésped que se quiere tener y considerar la inversión que se está realizando.

Operatividad vs Estética

RuizVelasco y Enriquez coinciden en que la buena arquitectura tiene la capacidad de crear espacios funcionales y estéticos por medio del orden, armonía, unidad y estilo. En los proyectos hoteleros el operador les da los requerimientos y ellos los materializan con un buen diseño.